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2013.06.27.

不動産登記【オンライン申請】

専門学校の授業も後半にさしかかり、
そろそろ前期試験の試験問題を作らないといけない時期がやってまいりました。
本業の合間に問題作り…つらい

今日は贈与の登記の権利者さん、義務者さんに事務所にお越しいただき、
贈与契約を交わした後に、登記書類にご捺印をいただいて、
その場でオンライン申請を入れました。

オンライン申請、遠くの法務局の場合は、申請書を持っていかなくて済むのでとっても便利
夕方の取引だったので、17時までに申請を入れようと思い、
徒歩5分の法務局の管轄物権でしたが今日に限ってオンラインで申請しました。

オンライン申請便利なんですけど、PDFで添付した登記原因証明情報に補正ができないため、
ちょっとでも書類に誤りがあると取下げになります。
なので、絶対に誤りがあってはいけない登記(いや、基本全部誤りがあってはいけないんですけど)、
主に不動産の売買、抵当権設定などは99%書面申請です。

また、金融機関の抵当権を設定する際に「受領書ください」とよく言われるんですが、
法務局の登記官の捺印のある受領書はでてこないので(オンラインの申請受付書は出ます。)、
金融機関からの融資がある取引の場合には使えないことが多いんです。
これもオンライン申請を使わない理由のひとつです。

うちはものすごく遠方の物件の取引の場合や、相続登記、贈与登記、商業登記の場合に
オンライン申請を使うことが多いですかね~。恐らくどこの事務所でもそうだと思いますが

オンライン申請、全然根付かない制度ですよね。

<みさき司法書士事務所>

2013.06.25.

訴訟【給与差押があった場合】

先月はじめに、「取立訴訟」と呼ばれる訴訟を簡易裁判所にて提起しました。

取立訴訟とは、各種債権の差押をした場合において、
第三債務者が任意に取立に応じてくれない場合に、第三債務者に対して行う訴訟です。

今回は、養育費の支払いを怠った元夫の働いている会社に対し、
給与の差押を行ったけれども、1年半くらいに渡って、
第三債務者(会社)から差押債権者(元奥さん)に対して取立債権を支払ってもらえず、
差押債務者(元夫)に対して通常通りの給与を支払っていたため、
その第三債務者である会社に対して、訴訟を起こしました。

答弁の内容を見たところ、会社側も悪気はまったくなかったようなのです。
ただ、「法律の知識がなく、絶対的な効力が生じることを知らなかった」
「当事者で話し合って解決するように伝えた」と。

というわけで、事情はわかるので心苦しいけれど、
法律的には会社に支払い義務があるため、
支払ってもらえていなかった分をまとめて回収しました。

また、今後お子さんが成人するまでの養育費についても、差押債務者(元夫)が勤務している限り、
給与から天引きして支払っていただけるとのことで話がまとまりました。

法律を知らないって怖いですね。
もし給与差押命令が届いたら、放置せずに対応するようにしてくださいね

<みさき司法書士事務所>

2013.06.21.

司法書士【帰化申請】

昨夜は某信用金庫さんと各士業(弁護士・税理士・社会保険労務士・弁理士・司法書士)とで
合同勉強会を行いました。
金融機関と司法書士の仕事上でのつながりは主に不動産登記(特に抵当権の設定・抹消)ですが、
実は知られていない司法書士の職務内容についてお話をさせていただいたところ、
「へぇ~知らなかった!」という声があがったのが、「帰化申請」です

帰化とは、日本に住んでいる外国籍の方が、日本の国籍を得て日本人になることをいいます。
帰化申請とはそのための申請で、管轄が法務局ですので、司法書士に代理権があるんですよね。
(一部、認定を受けた行政書士さんも代理してできるようです。)

帰化申請は誰でもできるわけではなく、一定の要件を満たしている必要があります。
帰化申請の要件・流れについてはコチラをご覧ください。

ちなみに、弁理士さんの扱う知的財産権(特許・実用新案・意匠・商標・著作権)の話は、
初めて詳しく解説していただいて、本当に面白かったです。
発表前に特許・実用新案権を出願しておく、また、新しい商品には意匠・商標権を出願しておくことの大切さを
例を挙げて教えていただき、私も「へぇ~」でした。
合同での勉強会って大切ですね!

 <みさき司法書士事務所>

2013.06.19.

相続【ゆうちょ銀行の遺産分割】


遺産分割の方法はいろいろありますし、基本的には自由に分けていただいていいと思うのですが、
遺産分割の方法によっては金融機関では受け付けてもらえないこともあります

ゆうちょ銀行ではこんな遺産分割も受け付けてもらいました


定額貯金

1番 20万
2番 10万
3番 50万
4番 15万
5番 20万

*金額は例です。


上記のような、定額貯金を枝番で分けて貯金されていた被相続人の相続手続きにおいて、
「Aが1番、2番、3番を相続し、Bが4番、5番を相続する。」旨を遺産分割協議書に記載して、
A、B名義の定額貯金通帳を発行することにより定額貯金を引き継ぐことに成功しました。

法律上は当然だと思うのですが、
実務上は金融機関に断られてできない分割方法というのもよくあります。
だいたいの場合は無理なら全額払い戻しをして現金で遺産分割してしまうことのほうが多いのですが、
今回は金利が良いときに貯金した定額貯金だったため、
満期までは解約したくない!という相続人側の強いご意向でこのような分割方法になりました。
ゆうちょ銀行での上記のような遺産分割をするのは初めてだったのですが、
受け付けてもらえるんですね。
勉強になりました

<みさき司法書士事務所>

2013.06.17.

不動産登記【個人間金銭消費貸借と根抵当権の設定】

今日は個人間の根抵当権の設定を行いました。
金融機関からの住宅ローンの融資や、
業者さんが不動産を仕入れる際に受ける融資の(根)抵当権を
設定することはよくあるのですが、個人間というのは初めてです。

それだけ意識の高い方ですと、安心ですね。

個人間でのお金の貸し借りは、人間関係での貸し借りであることがほとんどですから、
契約書を残したり、担保をとることをしない方が多いです。
債権回収を行うという視点で見ると、とっても心配なんですけどね。

結局、後になって、債権を回収するにも貸した証拠が何もない…なんてよく聞く話です。

個人間でお金の貸し借りを行う場合には、
契約書を残すなどして、本当に注意していただきたいものです。

 <みさき司法書士事務所>

2013.06.14.

成年後見【意思無能力者・制限行為能力者との取引】

昨日、百貨店が認知症女性に大量に商品を売ったとして、ニュースになっていましたね
しばしば、高齢者等との取引において、契約の有効性が問題となるケースがあります
契約の有効性と取消、無効の関係について、書いてみたいと思います。

まず、民法上、権利能力・意思能力・行為能力の3つが揃っていなければ、
有効に法律行為を行うことができないとされています。
つまり、有効に契約を締結することができないのです



権利能力とは、権利義務の主体になることができる能力であって、
自然人や法人が生きている限り必ず持っている能力です。

意思能力とは、契約を成立させるにあたり、どのような効力が発生するのかを認識し、判断した上で意思を表示する一種の判断能力です。

行為能力とは、単独で有効に法律行為をすることができる能力です。
(民法上、未成年、成年被後見人、被保佐人、
同意権付与の審判を受けた被補助人は制限行為能力者
とされています。)



<重度の認知症の方(意思無能力者)と取引行為を行った場合>
一般的に重度の認知症の方というのは意思能力が欠けていると考えられますので、
このような方が売買契約を結んだとしても、契約は効力を有しません。
つまり、無効な契約ということになります。
契約が無効ということであれば、当然ですが、売買代金を受領していた場合には返還義務が生じます。
今回ニュースになっていたのはこれですね

<制限行為能力者と取引行為を行った場合>
民法上、制限行為能力者が取引行為を行った場合について、以下のように定められています。
未成年者…同意を得ないでした行為は取り消すことができる(5Ⅱ)。
成年被後見人…日用品の購入その他日常生活に関する行為以外は常に取り消し可(9)。
被保佐人…同意又はこれに代わる裁判所の許可を得ないでした行為は取り消すことができる(13Ⅳ)。
同意権付与の審判を受けた被補助人…同意又はこれに代わる裁判所の許可を得ないでした行為は取り消すことができる(17Ⅳ)。
制限行為能力者は、行為能力が制限されるのであって、行為能力がないわけではありません。
したがって、法律行為はいったん有効となるのですが、取り消しうる法律行為となるのです。
つまり、これらの者と取引行為を行った場合には、
後から取り消しをされる可能性があるということに注意しなければなりません。

取り消しがされた場合、契約時に遡って契約が無かったことになりますから、
当然売買代金等を預かっているのであれば、それを返還する義務が生じます。

<高齢者の親族等が本人を代理して契約を行った場合>
これ、ときどきあるんですよね。
本人が寝たきりであったり意思表示のできない場合に、
その親族等が本人の代わりに本人の不動産を売却したり…というケース
これがどういう根拠で危険なのかを説明します。
本人以外の者が本人のために法律行為を行うことを、代理と呼びます。
本人から委任を受けた(委任状がある。)、若しくは、
法律上当然に代理権がある方(親権者、成年後見人等)が、
本人を代理して契約を締結する場合にはいっこうに問題がないのですが、
本人が状況を理解できず、代理権を与えていないにも関わらず、
親族等が勝手に本人を代理して契約を行うと、無権代理該当します。
無権代理行為によってされた契約は、本人の追認がない限り、無効なのです。
後から無効を主張されてしまうと、大変なことになってしまうのです。



ですから、本人が法律行為を行うことができない状態にある場合には、
法定代理権を持つ成年後見人等を選任して、その者と契約を締結することが大切です。
また、既に成年後見人等が選任され、本人の行為能力が制限されている場合には、本人ではなく、
成年後見人等と契約を行うことが大切です。
意思無能力者である本人や、代理権のない者との法律行為は無効、
制限行為能力者との法律行為は取消される可能性があることに注意しなければなりません。


最近はどこでもコンプライアンス遵守がうたわれ、契約に厳しくなってきておりますが、
まだまだ周知徹底されていないのが現実です。

某老人ホームでも、私という存在がありながら被後見人さんの親族と入所契約を結んでいたりとかありましたしね・・・。
まぁ、本人のためになってるので、後から無効を争うこともめんどくさいので、いちいち何も言いませんけど。

 <みさき司法書士事務所>

2013.06.12.

不動産登記【合筆後の根抵当権抹消時の登記識別情報】

おそらく同業者にしかわからない内容になっているので、難しいと思った方、申し訳ありません。
最近、こんな事例がありました。

1.ABCDEの土地を業者さんが購入し、全ての土地に根抵当権を設定しました。
2.ABDEの土地をCに合筆しました。
3.合筆後のCの土地をXYZに一部ずつ分筆しました。
4.残ったCを公衆用道路として利用するため、
Cの土地の上についた根抵当権だけを抹消することになりました。

さて、登記識別情報はどれを使えばよいでしょう???

普通に考えたら、合筆しているので、ABCDEの全ての登記識別情報を添付する必要が
ありそうな感じもするんですが、調べてみたらこんなQ&Aを発見しました。



【合筆前の土地に(根)抵当権設定等の登記がされている場合、合筆登記の後、
当該(根)抵当権権者が登記義務者として登記申請をする場合に、
合筆登記後に存続する土地に関して提供する登記識別情報】

(平成19年月版日司連Q&A、愛知速報454号)
Q:上記において、合筆前の土地に(根)抵当権設定等の登記がされている場合、合筆登記の後、当該(根)抵当権者が登記義務者として登記申請をする際には、合筆登記後に存続する土地に関する当該(根)抵当権の登記識別情報を提供すればよいと考えるがどうか。
A:意見の通り。
コメント:(根)抵当権等の登記がされている土地の合筆登記は、合筆前の土地に設定された(根)抵当権等の受付番号が同一の場合には、合筆登記後に存続する土地に関する当該(根)抵当権の登記識別情報が提供されれば本人確認が十分であると考えられる。また、設定登記がされた際に登記済証が交付されている場合は、当該合筆にかかる土地全てについて1通の登記済証のみ存在するので、合筆後に提供するものも同じ登記済証である。



てなわけで、今回はCの登記識別情報のみを添付して抹消登記申請を行いました。
金融機関から預かる際には、念のためすべての土地の登記識別情報を預かるのが良いと思いますが
法務局によっては全部必要って言われる可能性もあるので。

あ~登記ってホント、職人芸ですよね。

 <みさき司法書士事務所>

2013.06.10.

司法書士【バーベキュー大会】

昨日は兵庫県青年司法書士会で、
大蔵海岸公園という明石界隈にあるバーベキュー場にてバーベキュー大会を行いました。



兵庫県青年司法書士会としては初の試みです

お子さん連れも多く、とても賑やかで楽しいバーベキューになりました

他の団体さんでは、もう海で泳いでいる人たちもいて、夏気分を一足先に味わってきました

お肉


<みさき司法書士事務所>

2013.06.04.

その他【職業人講話2】

 昨日は国の政策で職業訓練を受けている10代の訓練生さんを対象に、職業人講話を行いました。

講師としての依頼を受けた際に「社会人になったら注意すべきこと」を話してあげて欲しいという
お題を与えられたため(結構抽象的ですね)、
クレジットカードの便利さが持つ危険性や、消費者問題、悪徳商法についてお話をさせていただきました。

消費者問題等をテーマにお話しをさせていただくのは、2年ぶりです。
以前は芦屋の私立高校の卒業間近に控えた高校3年生を対象に、お話をさせていただきました。
10代の子って本当に純粋な子が多いので、反応を返してくれて、話している側もやる気がでます
実は毎回このような機会を楽しみにしているんです

以前話したときよりも、世間ではさらにねずみ講・マルチレベルマーケティング事案や
詐欺事件の事例が増えているので、毎回話す事例が少しずつ増えていて、
話ながらも「自分も気を付けないとな~」と思ってしまいます。

何はともあれ、人前で話をする機会を与えていただけることに感謝です

<みさき司法書士事務所>

2013.06.01.

その他【同業者で飲みに行くと】

昨日は司法書士の仲間同士で飲みに行きました。
同業者で飲むと、抱えている事案の解決策や、
同業者で懲戒を受けた人とその懲戒事由などの話になります。
情報交換ができて大変有意義です

いつも話していて思いますが、本当に、悪いことしている人は、
今は良くても、いつか身を滅ぼしますね
私は人、仕事、自分に誠実に生きていきたいです。

かなりどうでも良いのですが、昨日だけで西天満界隈のお店を3件開拓できたので、嬉しかったです
以前から通りすがりに見てすごく気になっていた不思議な雰囲気を醸し出しているBarにも行けました。
西天満界隈は美味しいお店が多いので、新しいお店を開拓するのが楽しいです
 
<みさき司法書士事務所>

ご予約はお電話・フォームから 06-6940-4815

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