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2013.08.27.

相続【相続人が高齢者だと…】

先日から成年後見申立を予定して何度か面談させていただいている方がいるのですが、
売却予定の居住用不動産が亡くなった旦那さん名義であることが発覚しました。

売却する前には現在の所有者への名義変更(相続手続)が必要です。

旦那さんとの間に子供さんがいらっしゃらないので、
その方と、亡くなった旦那さんのご兄弟との間の相続手続きになります。

ところが、その方自身95歳ですし、亡くなった旦那さんのご兄弟っていったい何歳!?
まだ戸籍を調べていないのではっきりしたことはわかりませんが、
どう考えてもご存命の年齢じゃあないんですよね…。
ということはそのご兄弟のお子さんが相続人となるわけなのですが、
それでも70代~80代くらいである可能性がかなり高いです。

話し合いができるのかな…。
そもそも遺産分割のできる方たちなのかな…。
(意思表示のできない方であれば、成年後見人を選任しなければなりません。)
など、いろんな不安が頭をよぎります

相続手続きは早いうちに…とは言いますが、痛感しました。

あ~どうなることやら。。。。

<みさき司法書士事務所>

2013.08.26.

不動産登記【権利証を紛失した場合】

権利証を紛失した場合、どうなるか?とよくご質問を受けることがあります。
前にも書きましたが、もう一度書きます!

権利証を紛失すると、不動産を売却したり贈与できなくなるのでは?
と思っていらっしゃる方が多いのですが、そんなことはありません

以下のいずれかのパターンで売却・贈与が可能です。



事前通知制度を利用する。

②司法書士作成の本人確認情報を添付する。
(本人確認情報は司法書士がその職権において作成することのできる書類で、
司法書士以外は作成できません。)

*詳しくはコチラ



事前通知制度のデメリットとして、所有権移転の登記の申請をした後に、
登記義務者の元へ法務局から通知がいきますので、
義務者が通知を受け取って、法務局に返送してくれなければ、登記が完了しないのです。
つまり、最悪の場合、売買代金を持ち逃げされる可能性だってあるのです。

この点、司法書士が作成した②の本人確認情報を添付することで、
事前通知制度を省略して権利の移転の登記を行うことができますので、
事前通知制度の利用が権利の確実な移転には安心です

というわけで、権利証を紛失しても、登記はできますので心配は要りません。
一番気を付けなければならないのは、
無くした権利証を誰かが手に入れ、勝手に不動産に担保を付けてお金を借りたり、
不動産を売却したりすることです。

実際には銀行も司法書士もきちんと本人確認はしているので、
他人が権利証をもって来てもまず手続きは行いませんが、万が一ということもあります。

紛失された際には、管轄の法務局に届け出ておくことも可能ですので、
犯罪に巻き込まれることのないよう、ご注意ください。


事前通知制度に関連するみさきブログはコチラ

 <みさき司法書士事務所>

2013.08.21.

その他【法人所有の不動産の売買】

最近、同業者の方や税理士さんから、「ブログ見たよ!」とか、
「ITで探し物してたら三輪ちゃんのHPに辿りついたよ!」とか言われることが増えました
ちょっと恥ずかしいですが、嬉しいですよね
これからも業務上の発見やポイント、事務所のこと、青年司法書士会のことなどを
ブログに綴っていきたいと思います。

そして、誰が見ているかわからないこのみさき司法書士事務所のブログですが、
最近面白い話を小耳に挟んだので、少しだけシェアしたいと思います。

法人所有の不動産の売買について…?です。

不動産を所有するのを目的として設立された株式会社が(よくあることらしいです)、
その不動産を売却しようとした場合に、
不動産の評価額が法人の帳簿価額(取得原価)よりもかなり上回っていることがよくあるらしいです。

そこで、譲渡所得税を免れるために、不動産を売買するのではなく、
不動産を所有している株式会社の株式を売買するという方法をとるのだそうです。
(通常の不動産売買のように、
契約書や不動産に関する重要事項説明書なんかもちゃんと作るのだそうですよ

売主の株式会社が不動産を所有する以外の事業をしている場合は、
別会社でも作って事業譲渡をするとか?

不動産を複数所有している場合はどうなるんだろう?

そんなこと需要あるんですか!?と話聞いたときに思ったのですが、
まぁ…それを仕事にしている人がいる以上、あるんでしょうね

実際、この手法をとれば所有権移転の登録免許税も不動産取得税もかからないし、
本当に需要にマッチすれば、かなりよい手段なのではないかと思います。

機会があれば勉強をしてみたいなと思いました。

<みさき司法書士事務所>

2013.08.16.

相続【要領よい相続手続】

相続の仕事を多く受任するようになってから、
「いかに要領よく手続きを進めるか?」ということに関心を持ちました

金融機関の相続手続きって、1ヶ所ずつ順番に行うので、すごく時間がかかるんです
(戸籍や印鑑証明、遺産分割協議書がないと相続手続きができないので、
同時進行ができないんです
しかも、金融機関での相続手続きに必要な書類は、
だいたい印鑑証明は3ヶ月以内、戸籍は6ヶ月以内など、期間制限があるんです
ですから、相続手続きを早く進めないと、途中で期限切れ⇒取直しなんてことも

どの金融機関でも基本的に手続きは窓口or郵送です。
窓口に戸籍等を持って行って、その場で受付してくれるところもあれば、
いったん預かって相続センターへ送るという金融機関もあります。

各金融機関によって取り扱いが全く異なるので、要領よく、順番に手続きを進める方法を
いつも考えながら仕事をしています。まるで何かのゲームのようですね

相続手続きはスピードが大事です
相続手続きならみさき司法書士事務所にお任せください

 <みさき司法書士事務所>

2013.08.13.

成年後見【本人からの申立】

成年後見の申立を行う場合に、申立人となることが多いのは四親等以内の親族です。

ところが、身寄りのない方の場合ですと、申立を行うことのできる者がおりません。
こんな場合にどうしたらいいの?とよく聞かれることがあります。

民法では、成年後見の申立を行うことのできる者は、
『本人、配偶者、四親等内の親族、未成年後見人、未成年後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人、補助監督人又は検察官』と定められています。

よって、本人からも申立を行うことができるはずなのですが、実際問題として、
これから被後見人になろうとしている判断能力のない者が、申立人となる行為能力があるのか…?

と、不思議に思うのですが、

成年後見に関する審判事件の手続行為能力を定めた、家事事件手続法第118条では、
『成年被後見人となるべき者及び成年被後見人は、第十七条第一項において準用する民事訴訟法第三十一条 の規定にかかわらず、法定代理人によらずに、自ら手続行為をすることができる。』
とあります。

よって、成年被後見人となるべき人物の本人申立によることができるわけなのです。
根拠条文があると、スッキリしますよね

 <みさき司法書士事務所>

2013.08.10.

相続【第二順位の相続人の相続放棄】

第一順位の相続人が相続放棄をしたことにより、第二順位の相続人が相続人となる場合において、
第二順位の相続人も相続放棄をすると、家庭裁判所に提出する書類(特に戸籍)はどうなるの?
(もっかい全部出し直しなの?

と思っていたのですが、

同じ被相続人について行う相続放棄であれば、
第一順位の相続人の相続放棄の際に提出した戸籍と同じ戸籍は提出する必要がない。
というのが大阪家庭裁判所の取り扱いのようです。

また、第一順位の相続人が相続放棄をしたことを証する書面として、
「相続放棄申述受理証明書」を添付する必要があるのかと思っていたのですが、
これについても添付する必要がありません。

申述の理由の部分で、第一順位の相続人の相続放棄の事件番号を書いておいてあげれば良いようです

実際の家庭裁判所の取り扱いは地域によって異なるかもしれませんので、
念のため、管轄の裁判所に確認をとってくださいね

 <みさき司法書士事務所>

2013.08.07.

相続【相続人が外国居住の場合】

最近、相続のご相談を受けるときに多くなっているな~と感じるのが、
「相続人の1人が、外国に住んでいるんですよ~」とか、言われるケースです

グローバリゼーションの進展に伴って、
仕事で海外に居住したり、国際結婚で海外に居住する方は年々増加しています。
(本当に素晴らしいことですね

海外に定住している方の場合は、日本に住民票がないので、印鑑登録ができません。
そのような場合に、遺産分割を行う際に印鑑証明書を提出することができないので、
代わりに、「サイン(署名)証明」というものを提出することになります。


サイン証明とは…?

日本で住民登録をしていない海外在留者に対し、日本の印鑑証明に代わるものとして、日本での手続きのために発給されるもので、申請者の署名(及び拇印)が確かに領事の面前でなされたことを証明するものをいいます。


どこで取得できるの…?

日本国籍で、海外に在留している方の場合⇒海外にある現地の日本領事館



これからの時代は司法書士もグローバル化しないといけませんねっ

 <みさき司法書士事務所>

2013.08.05.

その他【夏季休暇】

先日、少し早目の夏季休暇をいただきまして、家族でハワイへ行ってまいりました。
大学の卒業旅行で行ったきり、2回目のハワイ…すごく楽しみにしていたんです

滞在中、2日間はハワイ島へ行きました。

とにかく海も空も青くてびっくりしました


黒い火山灰でできた砂浜にはアオウミガメがいてました。


キラウェア火山から流れ出た溶岩が固まった跡


キラウェア国立公園にある、火山口
夜は煙の部分が赤く光って見えるそうです。


マウナロア山にある日本の「すばる天文台」
(マウナロア山には世界各国の天文台があります)


マウナロア山の標高4000mから見たサンセット


すごく思い出に残りました。

今日からまた業務に戻って、
一生懸命頑張りたいと思います

 <みさき司法書士事務所>

ご予約はお電話・フォームから 06-6940-4815

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