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不動産の権利証はありますか？

権利証は、不動産の名義の変更時に必要となります。
どこのご家庭でも、大切に仏壇や金庫、貸金庫などに保管してあったりすると思います。

では、権利証を紛失してしまった場合は名義の変更ができないかというと、そうではありません。
権利証の提出に代わる方法が２つあります。
（なお、相続による名義変更の場合には権利証の提出は義務付けられておりません。）

１つ目は、事前通知制度の利用です。
権利証は、登記義務者が所有権を他人に移転するにあたり、その本人確認及び意思確認等の趣旨で添付が義務付けられています。紛失している場合には、法務局から登記簿上の住所地に宛てて、「こんな登記が申請されていますが、間違いないですか？」という旨の「事前通知」が本人限定受取郵便でなされます。
この通知を受け取ったら、義務者は２週間以内に署名捺印して法務局に返送します。
これで、権利証に代えることができます。
ただし、不動産売買などで、所有権の移転と代金の支払いが同時履行である必要がある場合には、この方法は避けるべきです。
なぜかといいますと、権利者が売買代金を支払ったのにも関わらず、義務者が登記に協力しなかった場合、トラブルになるからです。
同様の趣旨で、離婚の財産分与で不動産の名義を変更する場合にも、避けるべきかもしれません。。。。

２つ目は、司法書士の作成する本人確認情報の提出です。
司法書士が直接義務者本人に会い、面談をした上で作成する、本人確認情報と呼ばれる書類を法務局に提出することで、権利証に代えることができる制度です。

司法書士に与えられたこの権限は、登記の専門家としての信用があるからこそです。
司法書士の信用失墜となるようなことはしてはいけませんね。
誠実な仕事を心掛けます

ということで、権利証を紛失した場合でも、名義の変更は可能ですので、紛失したかもしれないと思っている方も、ご安心ください。
紛失した権利証を悪用されることが怖いという場合には、管轄の法務局に、権利証を紛失した旨を届け出ておくこともできます。ご不安な方は該当不動産の所在地を管轄する法務局まで相談してみてはいかがでしょうか？

＜みさき司法書士事務所＞

中間省略登記について、よく質問されることがあります。

中間省略登記というのは、売買によってA→B→Cと所有権が移転している場合に、
通常であれば登記はA→B→Cの順番で行う必要があるところ、
Bへの所有権移転登記を省略して、A→Cに直接所有権を移転する登記のことです。

間の登録免許税や司法書士費用が節約できるため、
中間省略登記をしたいという需要があるのです。


＜実務上可能かどうかについて＞
契約書さえしっかり作っていただければ可能です。

登記するには、無理やりな法律関係を築く必要があります
民法上は契約自由の原則ですので、無理やりに契約を結んでしまうのです。
なので、私は中間省略登記というより、無理やりに法律関係を発生させて、
中間省略「的」な登記をしているんだと認識しております。

司法書士は契約書に基づいて、申請書等を作成するため、
契約書がしっかりしていなければ、虚偽の申請を行うことはできないので、通常はお断りすることになります。

では、どういう契約書を作っていただきたいのかといいますと、
AB間、BC間の売買契約書の特約条項として、以下のような文言を入れていただきたいのです。

【AB間の売買契約書の特約条項】

（所有権の移転先及び移転時期）
買主は、本物件の所有権の移転先となる者（買主を含む。）を指定するものとし、売主は、本物件の所有権を買主の指定する者に対し買主の指定及び売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする。

（所有権留保）
売買代金全額を支払った後であっても、買主が買主自身を本物件の所有権の移転先と指定しない限り、買主に本物件の所有権は移転しないものとする。

（受益の意思表示の受領委託）
売主は、移転先に指定された者が本来売主に対して行うべき「所有権の移転を受ける旨の意思表示」の受領権限を買主に与える。

（買主の移転債務の履行の引き受け）
買主以外の者に本物件の所有権を移転させるときは、売主は、買主がその者に対して負う所有権の移転債務を履行するために、その者に所有権を直接移転するものとする。

【BC間の売買契約書の特約条項】

（所有権移転の時期）
本物件の所有権は、買主が売買代金の全額を支払い、売主がこれを受領したときに、本物件の登記名義人から買主に直接移転する。
（第三者の弁済）
本物件は、未だ登記名義人が所有しているため、本物件の所有権を移転する売主の義務については、売主が売買代金全額を受領したときに、その履行を引き受けた本物件の登記名義人である所有者が、買主にその所有権を直接移転する方法で履行することとする。

詳しくは弊事務所までお問い合わせください。

＜みさき司法書士事務所＞

司法書士試験は、他の資格試験と比べて一番実務に近い試験と言われています。
特に不動産登記、商業登記に関しては受験勉強≒ほぼ実務の勉強ということになります。

ふと思い出したので書きますが、
私がまだ新人だった頃に受けた不動産登記の相談のうち、
教科書には載っていなかった！しかも年配の司法書士たちに聞いても誰も知らなかったレアケースの相談がありました。

それが、「耕作権（小作権）と農地の交換による所有権移転登記」です

耕作権というのは、昔でいうところの小作権、つまり、地主さんから農地や畑を借りて、
そこの土地を耕作することができる権利のことをいいます。
（民法の物権に永小作権というのがありますが、ここでは特に永小作権を指していません。
地主さんサイドの都合を考えると、賃貸借契約を結んでいることが多いと思われます。）

農業委員会に届け出ている耕作権には、権利としての評価があります。
（場所にもよりますが、関西ではだいたい所有権の評価額の４０～５０％程度です。
詳しく知りたい方は国税庁の路線価図・評価倍率表をご覧ください。）

耕作権と地主さんの所有権とを対当額相当で交換し、
小作人にそこの所有権を与えるというのがこの交換の趣旨です。

農地の移転になりますので、農地法の許可を要するということも忘れてはいけません。

不動産の所有権移転の登記申請には必ず所有権移転の「原因」が必要です。
この場合には「★年★月★日交換」という登記原因を申請書に記載することになります。

都会で仕事をしているとなかなか遭遇することのない相談なのですが、
最近は土地を手放す地主さんも増えていると聞きますし、
ちょっと郊外に行けば、よくある話なのかもしれませんね

　＜みさき司法書士事務所＞

年始に山梨県へ行ってきました。
朝に河口湖から見た富士山は大変美しかったです。

年始から富士山を見れたら縁起がいいので、
今年もよい１年になりそうです

明日７日より、みさき司法書士事務所は本年のスタートを切ります。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

みさき司法書士事務所
司法書士　三輪　紗季子

新年明けましておめでとうございます。
今年も昨年以上にアクセル全開で仕事を頑張りたいと思っております。
昨年は不動産登記、贈与、相続のご相談を多くご依頼いただきました。
本年も昨年同様、皆様に安心、信頼していただける仕事を心がけます。
また、自分の信念を持ち、正義を貫きたいと思います。

本年もよろしくお願いいたします。

　＜みさき司法書士事務所＞