2022.03.22.

不動産登記【信託目録の登記】

信託による所有権移転及び信託の登記を申請した際に、引っかかったことです

不動産登記法97条では、信託の登記の登記事項として、
信託目録に次の事項を登記する必要があるとされています。

1.委託者、受託者及び受益者の氏名又は名称及び住所
2.受益者の指定に関する条件又は受益者を定める方法の定めがあるときは、その定め
3.信託管理人があるときは、その氏名又は名称及び住所
4.受益者代理人があるときは、その氏名又は名称及び住所
5.受益証券発行信託であるときは、その旨
6.受益者の定めのない信託であるときは、その旨
7.公益信託であるときは、その旨
8.信託の目的
9.信託財産の管理方法
10.信託の終了の事由
11.その他の信託の条項

このうち、家族間で行う家族信託の場合には、1,2,8,9,10,11あたりが登記されることが多いと思います
司法書士が登記の際に頭を悩ませるのは、11ではないでしょうか

11には内容に特に制限はないため、信託契約書の中から、「これは大事そうだから登記して公示しておいた方がいいかなぁ~」と
思われる内容をPICK UPして、登記することになります。
例えば、「原契約の公正証書の特定」「受益権の処分禁止に関する事項」「信託の変更に関する事項」「委託者の地位の相続」「受託者の任務の終了」
「清算受託者及び清算事務」「残余財産の帰属権利者」などです。

ここで問題となるのが、契約内容の秘匿性についてです。

家族信託の場合、信託契約そのものが遺言とほぼ同じ役割をもって作成されることが多いため、
契約書の中には委託者が亡くなった場合などの残余財産の帰属先としてある特定の人物の住所氏名を記載していることも多いのですが、
それをそのまま登記してしまっては、遺言丸見えの状態になってしまいます・・・。

じゃあどうしたらいいのか・・・というところで、「残余財産の帰属先は・・・・原契約書記載の通りとする」というようにぼかしておくことが多いのですが、
先日たまたま登記をする前に申請先の法務局に事前照会をかけてみたところ、
「これでは公示する意味がなくなってしまうので、ちゃんと詳細に書いてもらわないと困る」というようなことを言われました

でも、詳細を書きすぎると、それも困る・・・
そこで、事前照会の内容は無視してそのまま申請を出してみて、
どうしてもその部位が指摘されるようであれば、そもそも、その他の信託の条項は任意記載なので、
補正で削ってしまおう(事前に預かっておいた別verの登記原因証明情報と差し替えよう)という作戦をたてて申請を行いました

結果、担当したのが別の登記官だったのか、補正もなく「原契約書記載の通りとする」で登記が完了しました

 <みさき司法書士事務所>

2022.01.13.

不動産登記【遺産分割協議書に委任代理人が押印して登記申請を行う場合】

明けましておめでとうございます
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
長年業務をしていると、新たな発見も徐々に減っているのですが、何か有益で面白いネタが見つかり次第、細々とブログは続けていきたいと思います

さて、先日、遺産分割の協議及び調印を委任代理人の弁護士さんが行った遺産分割協議書を添付して登記の申請を行いました。
事前に先例を調べたところ、
「遺産分割の協議を委任代理人に行わせ、その協議書を添付して登記の申請があった場合、
遺産分割協議書に代理権限を証する書面の他、署名押印した代理人の印鑑証明書を添付していれば受理して差し支えない。」
(昭和33年7月9日民事甲第1379号)

という先例がありました。

相続人から弁護士さんへの代理権限を証する書面(委任状)はどうすれば良いのか・・・・と悩みました。
そもそも、遺産分割協議に関する委任なのか、遺産分割協議書への調印に関する委任なのかも先例からは不透明です。
(書き方的に、遺産分割協議に関する委任とも捉えられる気がしますが・・・。)

そこで、無難に、
「私は、今般、上記の者に対し、被相続人○○(●●年●月●日生、死亡時本籍:~~~~)の遺産相続に関し、相続人との間で別紙の通りの遺産分割協議を行い、遺産分割協議書に調印することを委任します。」と書いて、別紙に調印前の遺産分割協議書を合綴した委任状を作成しました
両方委任事項に入れて、さらに調印予定の遺産分割協議書を合綴しておけば文句のつけようがないだろうと

気を付けたいところは、代理人となった弁護士さんには個人の実印での調印と、個人の印鑑証明書の提出をお願いしないといけないところです。
弁護士会発行の職印証明書では、官公所発行の印鑑証明書とは言えないので、登記には使用できません
通常その時点でほとんどの先生は嫌煙されると思うのですが、今回はどうしても代理人として調印する必要があったという事案でしたので
(委任状に記載の代理人欄にも個人の自宅住所を書いていただく必要があります。)

特に法務局に事前の照会などはしませんでしたが、普通に登記が完了しましたので、ひと安心です。

 <みさき司法書士事務所>

2021.12.02.

不動産登記【買戻し期間の満了日】

久しぶりの買戻し特約の抹消
最近では年に1,2件見かけるくらいなので、期間満了日がいつになるのかの計算が、毎回悩みます

備忘録としてブログに残しておこう・・・。

例①
買戻し期間が 平成10年10月1日から10年間 となっている場合
⇒満了日は  平成20年10月2日満了 

例②
買戻し期間が 平成20年10月1日まで となっている場合
⇒満了日は  平成20年10月2日満了

いずれの場合でも翌日の0時をもって満了ということになります
ブログにまで書いたので、さすがに次は忘れないように思います

<みさき司法書士事務所>

2021.10.02.

成年後見【任意後見人の住所氏名は事務所・職名とできるか】

お久しぶりの投稿です
最近、任意後見契約をしていた方の判断能力が低下し、任意後見監督人の選任申立てを行いました。

実は任意後見契約の効力を発動させるのは初めてです

任意後見契約は、公正証書で行うのですが、任意後見の登記を公証役場からの嘱託で行う際に、受任者の住民票を添付するため、
どうしても契約書の住所氏名も、登記される住所氏名も、自宅の住所や本名が使用されることになります。

なんとか事務所の住所、職名を使用できないかと思い、
後見監督人選任申立ての際には事務所の住所、職名を記載して申立てしたところ、
審判書は事務所の住所、職名で下りたので、「おっ!!!」と思っていたのですが、
先日登記が完了した後見の登記事項証明書を確認してみたら、やっぱり自宅の住所と本名でした。

登記事項証明書が出来上がるまでに、
審判書+確定証明書+公正証書で財産調査など進めていきたかったのですが、
審判書と公正証書で住所氏名が違うので、手続きが難航
余計なことはせずに、公正証書通り、審判を下してもらった方がスムーズでよかったのかも・・・と反省しました。


<みさき司法書士事務所>

2021.07.26.

成年後見【法テラスを利用した本人申立てについて】

最近、ご本人申立てによる成年後見等開始の審判申立てのご依頼が増えてきているように感じます
民法7条によれば、本人も成年後見開始の審判申立てをすることが可能です。
既に判断能力が低下し、成年被後見人となることが予定されている者に手続行為能力が認められるのかという疑問がありますが、
この点、家事事件手続法118条は、手続行為能力を認める旨明記しています
(もちろん、最低限の意思能力はある必要があります。)

そして、本人申立てを行う場合で、かつ法テラスを利用することができるかどうか!?という点について、
原則として本人申立ての場合には法テラスとの三者間契約を行う能力が認められず(←法テラスの見解として)、法テラスの利用ができませんが、
法テラス大阪では限定的な場合において認める取り扱いがされているようです。
(ただし、近いうちに撤廃の流れがあるようですので、利用する際は要確認です。)
→2021年10月から一律に認めない取り扱いに運用が変わりました!!

この場合には、
①援助申込代理人から見て、法テラスと契約を締結する能力があるとうかがわせる事情
②保佐又は補助ではなく、後見開始でないと不都合が生じる事情
③自治体による申し立てを検討したかどうかとその経過
④親族を捜索した経過やその結果
⑤立替金の償還計画

などを報告しないといけないようです。
それもまぁまぁ大変ですね


法テラスを利用したいという場合には、後見類型ではなく、保佐類型を検討するなども視野に入れて準備を進める方がいいのかもしれませんね

  <みさき司法書士事務所>

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