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2013.01.09

不動産登記【耕作権(小作権)と農地の交換】

司法書士試験は、他の資格試験と比べて一番実務に近い試験と言われています。
特に不動産登記、商業登記に関しては受験勉強≒ほぼ実務の勉強ということになります。

ふと思い出したので書きますが、
私がまだ新人だった頃に受けた不動産登記の相談のうち、
教科書には載っていなかった!しかも年配の司法書士たちに聞いても誰も知らなかったレアケースの相談がありました。

それが、「耕作権(小作権)と農地の交換による所有権移転登記」です

耕作権というのは、昔でいうところの小作権、つまり、地主さんから農地や畑を借りて、
そこの土地を耕作することができる権利のことをいいます。
(民法の物権に永小作権というのがありますが、ここでは特に永小作権を指していません。
地主さんサイドの都合を考えると、賃貸借契約を結んでいることが多いと思われます。)

農業委員会に届け出ている耕作権には、権利としての評価があります。
(場所にもよりますが、関西ではだいたい所有権の評価額の40~50%程度です。
詳しく知りたい方は国税庁の路線価図・評価倍率表をご覧ください。)

耕作権と地主さんの所有権とを対当額相当で交換し、
小作人にそこの所有権を与えるというのがこの交換の趣旨です。

農地の移転になりますので、農地法の許可を要するということも忘れてはいけません。

不動産の所有権移転の登記申請には必ず所有権移転の「原因」が必要です。
この場合には「★年★月★日交換」という登記原因を申請書に記載することになります。

都会で仕事をしているとなかなか遭遇することのない相談なのですが、
最近は土地を手放す地主さんも増えていると聞きますし、
ちょっと郊外に行けば、よくある話なのかもしれませんね

 <みさき司法書士事務所>

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