大阪の司法書士ならみさき司法書士事務所

耕作権と底地の所有権の等価での交換、最近よく聞く話題なので続けて書きます

相談者の多くの場合は、地主さんから「交換しないか？」と相談を持ちかけられているみたいです。
一見、耕作権と交換に所有権をもらうなんて、地主さんからしたら損なのでは？と思ってしまいます。
耕作権と交換して、少しでも土地を減らしてしまいたい理由（交換したいメリット）はどこにあるのでしょうか。

そもそも、小作農地の地主さんには大きなデメリットがあります。

デメリット①相続が発生した場合の相続税の負担が大きい。
デメリット②普段は農業をしていないため、農業相続人が農地を相続した場合の納税猶予の特例が適用されない。
デメリット③農地の存在する場所によっては、地代より固定資産税の負担額が大きい。
デメリット④宅地等に転用して売却したくても、農地法の許可が下りず、なかなか一般の人には売れない。

パッと挙げてみても④つはあります。（他にもあったら教えてください。）

そのため、先祖代々の農地を持っていても、持て余しているケースが割と多いんです。
へたしたら、相続税破産とかになりかねませんから
ですから、地主さんが少しでも農地を手放したいというのはよくわかります。
メリットは、自ら使っていない、また、譲渡の自由もない農地に課税されずにすむというところでしょうか。

では、耕作権者が耕作権と所有権を交換してもらうことでどのようなメリットがあるでしょう？

耕作権者にはもともと次のようなデメリットがあります。

デメリット①耕作権も相続税の課税対象となる。
デメリット②転用や譲渡が自由にできない。
デメリット③相続税の納税猶予の特例は適用があるが、ずっと土地を耕作できる権利が存続する保証がない。
（特例を受けるには、後継者が２０年間農業を継続しなければなりません。）

耕作権者だって、どうせ課税されるんだったら、
せめて将来存続が確実な物権である所有権に課税されたいですよね？

というわけで、両者の利害が一致することになるのです。

この交換についてはなかなか知っている司法書士自体が少なく、司法書士の業務分野としては、
今後、業界として知識の蓄えが必要な分野であると、私は感じています。

　＜みさき司法書士事務所＞

所有権を譲渡する際には、登記の申請時に不動産の権利証が必要です。
しかし、不動産の権利証を紛失した場合に、所有権移転登記の際に権利証に代えて、
「司法書士作成の本人確認情報」又は「事前通知制度の利用」を使えば、名義変更ができます。
というお話を、以前のブログで書きました。

つい先日、権利証を紛失された方の登記の申請を、事前通知制度を利用して行いました
（実は、事前通知制度を利用するのは初めてでした）

事前通知は、所有権移転登記の申請が入ると、
法務局から登記義務者宛に、本人限定受取郵便で郵送されます。
登記義務者は、受け取った後、署名及び実印で書類に捺印し、２週間以内に法務局へ返送する必要があります。
（２週間以内に法務局に届かなければ登記申請は却下になります。）

ところが、所有権移転登記の申請から数日後、登記義務者の方から、
「これ、届いたんだけど、どこに送ったらいいの？？」と連絡がありました

そのまま管轄の法務局に返送していただきたかったのですが、
万が一間違った法務局に返送してしまうと大変なことになりますので、
「法務局から返送用封筒ついてないのか！？」と内心ツッコミながら、
管轄の法務局宛の返送用封筒を登記義務者の方に宛てて、速達で郵送させていただきました。

事前通知の手続きをとる時は、法務局に登録免許税以外の手数料支払ってでもいいから、
登記義務者にもっと手厚く対応してもらえたら（具体的には、返送用封筒つけておいて欲しかった。）
良いのにな～っていうのが、私の所見です

預貯金の相続手続き（口座の名義変更や解約）は具体的にどう進めたらよいのでしょうか。

預貯金や株式等の口座は、名義人が死亡したことがわかると、すぐに口座が凍結してしまいます。
凍結後に預貯金を解約したり、現金を引き出そうとするときは、相続の手続きが必要になります。

不動産の名義変更を行う場合は、相手は法務局ですし、全国一律申請の様式はほぼ同じなのですが、金融機関の場合には、相続の手続きを行うにあたり、様式が金融機関によって様々です。
ですから、ご自身で手続きを行う場合には各金融機関の窓口へ行って、相続の手続き書類をもらってくる必要があります。

申請書は金融機関によって異なりますが、共通して必要な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人の戸籍、相続人の印鑑証明書です。
戸籍は相続人のうちの１人でも取得することができますが、印鑑証明書だけは他の相続人の協力が必要になりますから、できるだけ早めにお願いしておくとよいでしょう。

預貯金等の相続は、遺産分割をしない限りは、法定相続分での相続になります。
金融機関によっては、法定相続人ごとに、法定相続分のお金を振り込んで支払ってくれるところもありますが、代表相続人への全額支払によって対応する金融機関もあります。
この場合に誰を代表相続人とするかは、よく話し合っておきましょう。

ご自身で手続きをするのが困難な場合には、弊事務所でも手続きを行うことができます。
金融機関の書類収集から戸籍の収集まで全て弊事務所で行います。
お困りごとがございましたらぜひご相談ください。

＜みさき司法書士事務所＞

内縁配偶者に相続権はありますか？

という質問について、
答えは、原則として相続権はありません。

民法では、相続人は被相続人の妻の他に、
第一順位子
第二順位子がいないときは親
第三順位親がいないときは、兄弟姉妹
が相続人になるという旨が定められています（法定相続人といいます。）。
（妻が離婚や他界でいない場合には、子、親、兄弟姉妹が順番に相続権を獲得します。）

そのため、被相続人に内縁の配偶者がいた場合でも、上記のように、
相続権は法定相続人にあるため、内縁配偶者は相続人になることができません。

ただし、例外があります。
法定相続人が誰もいない場合に限ってですが、
特別縁故者である旨を裁判所に申し出て、認めてもらうことができれば、
内縁の配偶者にも相続権が発生する場合があります。

手続きや判例にについてはコチラのページをご覧下さい。

いずれにしても、手続きは時間もお金もかかりますし、
相続人がいない場合にしか認められていない制度ですので、
一番有効なのは、遺言を書いておいてもらうということでしょう。

遺言についてはコチラのページをご覧下さい。

内縁の配偶者が亡くなって、その法定相続人たちから、
被相続人と一緒に住んでいた被相続人名義の家を追われる…なんて最悪のケースにならないように、
日頃から、よく相続のことを話し合っておくのもよいかもしれませんね

　＜みさき司法書士事務所＞

前回ちらっと書いたブログが思いのほか好評だったので、今回もちらっと書いてみます。
耕作権と底地権の交換した場合の税金について

耕作権とは、そこの土地を耕作する権利（賃借権、永小作権、使用貸借など）のことでしたが、いわゆる底地権とは所有権のことを指しています。

通常、固定資産（耕作権も含まれます。）の交換を行う場合には、譲渡所得税の課税対象となりますが、
所得税法第５８条では、
・お互いにその固定資産を１年以上有していること
・譲渡後も譲渡前と同一の用途に供すること
・交換する固定資産の差額が、これらの価額のうちの評価が高い方の２割を超えないこと
を条件に、譲渡がなかったものとみなすと定めています。

ただし、要注意なのは、この特例の適用を受けるためには、
確定申告をきちんと行い、確定申告書にその旨を記載する必要があります。

ですから、通常は等価での交換を行って、非課税となるように、うまいこと土地の一部分を分筆します
そして、農地法３条の許可を受けた上で、所有権移転の登記を行います。
（耕作権の評価割合は、国税庁の路線価図でお確かめください。）

なお、交換特例の対象となる耕作権は、農業委員会に届け出ている耕作権に限ります
（届けずに耕作をしていることをヤミ小作と呼び、この交換特例の対象になりません。）

弊事務所では、主に契約書（登記原因証明情報）の作成及び所有権移転登記申請を行いますが、譲渡所得税の事前調査、土地の分筆、農地法の許可取得は、それぞれ提携先の税理士、土地家屋調査士、行政書士と連携して業務を行っておりますので、安心してお尋ねください。

　＜みさき司法書士事務所＞