大阪の司法書士ならみさき司法書士事務所

最近、こんなことがありました。

建物を所有しているお隣さん同士の、建物の下の土地の名義が、
テレコになっている！！！！！？？？という事件

どうやら戦前に、地主さんから土地を譲り受けた際に、登記が間違ったようです。
当時の司法書士が誤ったのか、法務局が誤ったのか、
今となってはまったくもってわかりません

本来なら誤った登記なので、抹消した上で、再度前所有者の協力を得て
登記しなおす必要があるのですが、その間に相続登記も入っていますし、
何十年も前の地主さんなんて、見つかるわけがありません

そこで、名義を変更する方法として、他には
①真正な登記名義の回復
②時効取得
③交換

のいずれかを選択する余地がありそうです

どの方法で名義を変更することもできるのですが、
やり方次第で税金の課税が異なります。

①～③のいずれを採っても、不動産取得税は課税されるらしいのですが、
①②は贈与税、③は譲渡所得税が課税される可能性があります。

①の場合の贈与税は、状況を説明し、場合によっては課税されないこともあるらしいので、
管轄の税務署に要相談です。
③の譲渡所得税は、所得税法５８条の等価交換の場合の例外を用いれば、
きわめて少ない課税で済ませることができそうです。

そこで、今のところ①か③の手法で手続きを行うことを検討しています。

これほどややこしい案件になると、土地家屋調査士さん、税理士さんとの協力して
問題解決にあたる必要があります。

弊事務所では、常に依頼者の方の利益を考えて手続きを採択し、
ご説明してご納得いただいた上で、手続きを行っております。

　＜みさき司法書士事務所＞

住宅ローンの支払いが困難になった場合の解決方法について、いくつか方法があります

まず一時的には、直接住宅ローンの返済をしている金融機関に行って、交渉してみることです。
今までご相談を受けたケースですと、
①返済を１回延ばしてもらえた。
②翌月分と翌々月分の返済に上乗せすることで、今月分は延ばしてもらえた。
③月々の返済額そのものを減額してもらえた（返済期間が延びるだけですが…。）。
など、金融機関ごとに方法は違えど、ある程度融通を利かせてくれるようです。

返済できずに２ヶ月、３ヶ月滞納状態が続くと、場合によっては期限の利益を喪失してしまって、
一括返済を求められてしまうことがあります。
ですから、払えないのであれば、何も言わずに滞納するのではなく、金融機関にひと声掛けることが大切です。

さらに、それでも住宅ローンが支払えないということであれば、
状況に応じて債務整理を行う必要があるかもしれません。

【住宅ローンの他に借金がある場合】
①任意整理
住宅ローンの他に借金の返済があって、住宅ローンが支払えない場合には、
司法書士が介入して住宅ローン以外の借金の債務整理を行い、
毎月の返済額を減額してもらうことで、住宅ローンを支払うだけの余裕を設けることができます。
任意整理の詳細はコチラ

②個人再生（住宅資金特別条項付）
住宅ローンの他に借金の返済があり住宅ローンが支払えない場合であって、
借金総額からして、①の任意整理では返済の見込みがたたない場合には、
安定した所得が今後も続く見込みがあるのであれば、住宅資金特別条項付の個人再生を行い、
住宅ローンの支払いをそのままに、その他の借金だけを約５分の１に圧縮して、
圧縮後の金額を３年（５年）かけて返済していくということもできます。
この手続きは住宅は残して他の借金だけを減らすことができるため、大変よく利用されています。
個人再生の詳細はコチラ

③自己破産
住宅ローンの他に借金の返済があって、住宅ローンが支払えない場合において、
所得の見込みがなく、支払不能であると判断される場合には、自己破産手続きを選択するより他にありません。
この場合には、自宅を手放す必要が出てきます。
自己破産の詳細はコチラ

【住宅ローンの他に借金はない場合】
できれば選択したくありませんが、金融機関と交渉しても、
どうしても支払いができないということであれば、家を売却したお金を返済に充てて、
少しでも借金を減らすほかありません。
それでも借金が多すぎて返済が困難な場合には、自己破産手続きを行うことになります。


思いつくままに書いてみましたが、
やはり１０人いれば、１０人それぞれ手続きの方法には違いが出てきます。
ここに書いたことが万人に当てはまるわけではありませんので、
困った場合には、ぜひご相談ください。

債務整理の詳細はコチラ
費用についてはコチラ

　＜みさき司法書士事務所＞

先週の土曜日のNHKのニュースで、日本のカジノリゾート参入の動きについて特集されていましたね。
日本にもマカオのようなカジノ施設を作れば、海外からの観光客が増え、
大きな経済効果が見込めるという政府の思惑があるようです。

しかし、プラスの効果がある一方で、マイナスの効果も視野に入れておかなければなりません。

NHKニュースでは、韓国を引き合いに出して、問題点を指摘していました。

韓国では、カジノは観光客しか利用できないのが原則なのですが、
１４年前に韓国人が唯一入れるカジノがオープンしてから、韓国でギャンブル依存症の人が増えたというのです。

日本では既に成人の５．６％はギャンブル依存症だというデータもあるそうです。
（オーストラリア２．１％、アメリカ１．４％がこれに続きます。）
ダントツで世界一のギャンブル依存症を誇る（誇れませんけど…。）日本で、カジノが解禁になったら…？

また、ギャンブルで財産を失った人が財産目当ての凶悪犯罪を行う可能性、
自殺者が増える可能性などについても言及していました。

話は変わりますが、
現在私はギャンブル依存症の方の補助人をしています。

本人は生活費の全てをギャンブルにつぎ込んでしまい、
お金がなくなったら、そこらへんの人に声を掛けまくって、
数十人以上の一般人やサラ金、ヤミ金から借り入れをしている状況でした。
債務の全貌について全く把握できない中で就任しました。

一般人やヤミ金からの借り入れは全てにおいて契約書等が残っていないため、
督促が来るのを待っては、しらみつぶしに通知を送付するという方法で、少しずつ債務を確認しています。
現在は状況確認中ですが、あまりに債務総額が高額の場合は、破産するほかありません。

中には本人の判断能力のなさに付け込んで、
５０００円貸して、１万円を返済させるということを恒常的にしている人もいたようです。
（本人は認識していないかもしれませんが、ヤミ金になりますし、
利息制限法違反、出資法違反となり、告発できる可能性があります。）

私が財産を管理したところで、本人が在宅である以上、常に見張っているわけにもいかず、
ギャンブルに出かけることを完全にやめさせることはできません。
借り入れも、消費者金融や銀行はともかく、
一般の方からの借り入れは防ぎようがありません。
その都度、借入を取り消しをするにしても、債権者の方から怒鳴られ、とても心苦しい仕事です。

私が財産管理をしても意味はあるのだろうか…？と悩んだこともありましたが、
本人は私が選任されたことで、できるだけ迷惑を掛けないように…と、
回復のため努力してくれているようですので、その心掛けだけを希望に、頑張りたいと思います。

ギャンブル依存症は、本当に恐ろしい病気です。
悩んでいるご家族の気持ちを考えると、本当に本当に心が苦しくなります。
少しでも多くの方に、この問題性について、認識してもらいたいと思います。

　＜みさき司法書士事務所＞

今日は不動産取引の立会いでした。
いつも通りスムーズに取引が行われていたのですが、
売主様にご捺印いただいた書類をよ～く見ると、
印鑑証明書の印影と、押していただいた印影が微妙に違っています

法務局で申請が通らないかもしれないな～と思いながら、
「すみません、印鑑をよく見せていただけませんか？」と印鑑を見てみると…。
印鑑の凹凸の隙間に、朱肉の肉が詰まってしまっていたのが原因で、
印影が微妙に違ったようです。

どうしよう…。
「印鑑こするやつ（？）誰か持ってませんか？」とその場にいた人に聞きましたが、
銀行ではなかったので、どこにもありませんでした。

ところが、ある男性が、「つまようじならあります！」と何故か財布の中からつまようじが…（笑）
衝撃的で面白かったのですが、つまようじのおかげで、詰まった肉をほじくって、
なんとか綺麗に押印をいただくことができました。
つまようじ、ありがたかったです。

印鑑は、使うたびに綺麗に朱肉を落として保管しなければ、
長い間使っていると印影が変わってしまうこともあるのですね

自分も気を付けようと思いました。

　＜みさき司法書士事務所＞

先週末は、京都府綾部市にて相談会を開催いたしました。
特に目立って多かったのは、遺言の作成方法についてのご相談だったように思います。

手書きの遺言を残しておこうという方が多いのですが、
そのような方に限って、残された親族が仲良く分けてくれるか心配…という状況のようです。

手書きの遺言（自筆証書遺言）と、公証人に作成してもらった遺言には、違いがあります。
その詳細についてはコチラのページをご覧ください。

いずれにしても、せっかく遺言を残しておいても、
残された相続人が争う原因になってしまってはとても不幸ですよね。

私は、遺言を作成するにあたり、
【付言事項】と【遺言執行者の選任】は必ず相談される方に勧めています。

付言事項というのは、いわば遺言に記載する、相続人に対する最後のメッセージです。
法律上の効果は何もありませんが、
「なぜ、このような遺言を残したのか？」ということや、
「相続人間で仲良く分けてほしい」など、被相続人の気持ちをメッセージとして残しておくことで、
相続人間であとから争いにならないように抑制する効果は期待できます。
遺言をただ書きっぱなしにしておくのではなく、付言事項を活用するとよいですね。

次に、遺言執行者の選任についてですが、
遺言執行者とは、遺言書の内容を具体的に実現する人のことをいいます。
遺言執行者は遺言に書かれてる内容に沿って、相続人の代理人として相続財産を管理し、
名義変更等の各種手続きを行います。
せっかく遺言を残していても、遺言執行者がいなければ、相続人間で争いがある場合に、
確実に遺言に従った相続財産の分配をしてもらえるとは限りません。
したがって、遺産の分配方法について相続人間で争いが生じそうな場合には、
あらかじめ遺言で遺言執行者を定めておくことをお勧めします。

遺言の詳細はコチラ
費用はコチラ

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