登記名義人の住所又は本店に異動があった場合、所有権移転の登記の前提として、
同時又は事前に所有権登記名義人住所変更の登記を申請する必要があります。

法人の本店が移転している場合には、登記原因は「●年●月●日本店移転」と記載するのですが…、
今日不動産取引で売主側の司法書士が作ってきた書類を見ると、
「本店移転」ではなく、「本店変更」となっているではないですか。。。。

間違ってる？？と思い、恐る恐る売主側代理人の司法書士さんに聞いてみると、
「なんか最近法務局の記載方法が変わったみたいなんです。ほら。」と言って、
法務省が一般向けにHPで公表している記載例を見せてくださいました。
そこには「本店変更」との記載が…あれれ？いつの間に変わったの！？

事務所に帰って調べてみると、う～ん確かに。（コチラを参照ください。）


多少の表記の違いでしたら、登記申請自体に問題はないと思うのですが、
自分の知らないところで記載例が変わっていたことに驚きました。
自分にとっては当たり前の簡単な登記でも、確認行為は大切ですね

＜みさき司法書士事務所＞

今日、たまたま知り合ったある商品を製作している会社の社長さんから、こんな人いたら紹介して！と、
ビジネスパートナーの紹介を依頼されました。

具体的にはロシアへの小規模な商品の輸出をしてくれる商社と、バイヤーを探してくれる人です。
知り合いに心当たりがありましたので、快諾させていただきました。

知り合いと知り合いがビジネスで繋がるってこんなに嬉しいことはないですよね

こんな風に、いい意味で、私を利用していただけたらと思います。

　＜みさき司法書士事務所＞

被保険者が死亡したことにより死亡保険金を受領するのはよくあることですが、
これは相続の対象となるのでしょうか？

これは説明するのが非常にややこしいのですが、
「民法上は相続ではないが、税法上は相続となりうる」というのが答えです。

民法上は、死亡保険金は相続人の固有の財産です。
相続により承継した財産ではありませんので、相続財産とは扱われません。

もっと言っちゃうと、相続放棄しても死亡保険金は受け取れるんです！！！

ところが、税金となると話は別です。
保険料を支払っていた人、被保険者、受取人の関係によって、どんな税金の課税対象になるかが異なります。

【死亡保険金の課税関係】＊ＢがＡの相続人であり、Ａが死亡した場合

そういえば祖母が亡くなった際、母が祖母の死亡保険金を掛けていたせいで、
母に所得税がかかってしまって税金の支払いが大変でした。

祖母が自分で保険を掛けていれば、税法上は相続として扱ってもらえたはずなので、
控除も大きいし、所得税払わずに済んだのに～なんて思っていました。
後の祭りですけど

相続税の対象になる死亡保険金についてはコチラをご参照ください。


税金については専門外ですが、相続のご相談を受けるときにはよくご質問を受けます。
なので、最低限の知識はつけているつもりなのですが、
司法書士が責任をもって答えることはできませんので、詳しくは税理士さんにお尋ねくださいね


＜みさき司法書士事務所＞

任意売却（借金返済のため、やむを得ず売却すること）物件の取引の際に気を付けないといけないことは、
債権者からの「差押え」の有無です。

差押の入っている不動産をそのまま売却するわけにはいかないので、
取引当日までに差押を取り下げてもらうように債権者と話をつけておく必要があります。
（これは不動産屋さんが行ってくれます。）

債権者は、決済当日に売買代金の中から一部の返済を受けたのを確認した後に、
差押の抹消書類を司法書士に渡してくれます。
そこで、司法書士が同日中に登記申請と、差押の抹消に走ることになります

ここで、注意です。

差押債権者が抵当権者やその他の一般債権者であれば、裁判所からの登記嘱託になりますので、
債権者の持ってきた「取下書」を、不動産強制執行事件が継続している裁判所に持って行って、
裁判所から登記嘱託をしてもらうという流れになります。


ところが、差押債権者が官公庁（税金の滞納による差押等）である場合には、
裁判所からの嘱託によらず、直接法務局に「抹消登記申請書」を提出することになります。
ですから、司法書士はその他の登記申請書と合わせて、
債権者から受領した抹消申請書を法務局の窓口に提出すればよいのです。

差押ひとつとってみても、どこに取下の窓口があるのかがとてもややこしいです。

抹消書類の確認と、事前の打ち合わせを入念に行う必要があるため、
差押の入った不動産の売却は神経を使います。

＜みさき司法書士事務所＞

金銭の支払いを命ずる旨の判決が出た場合において、被告が金銭を支払わない場合には、
強制執行を行う必要があります。

執行できる財産はいろいろあるのですが、王道なのが「債権の差押え」です。

他にも不動産の差押えとかもありますが、こちらは予納金として１００万円近く裁判所に収めないといけないので、
あまり現実的ではありません。
（何百万もの債権を回収したいなら話は別ですけど…。）

また、動産の差押えも一般的にはあまり効果がありません。
なぜなら、普通の家に高価な動産があることはまず少ないからです
車やジュエリー、ブランド品などを差押えても、中古のものなら現金化しても金額はしれてます。
（相手が会社で、軽トラックや建築資材、パソコンなどをたくさん持っているなら話は別ですけど。）

なので、私は少額の債権の回収であれば、債権執行を勧めています。
予納金も数万円程度でできてしまうので、金銭的な負担もそんなにありませんし、
うまくいけば回収できる可能性が高いからです。

では債権にはどんなものがあるでしょうか？

「給与」「売掛金」「預貯金」「ゴルフ会員権」「売買代金債権」「賃料債権」「生命保険支払請求権」
「損害賠償請求権」などなど、考えてみたらいろんなものが思いつきますね。

これらの中から経験と勘でどこに財産があるのか、どの財産がいいのかを選んで執行をかけていく作業は
とてもたのし…いえいえ、とてもやりがいのある仕事です。

債権回収にお困りの方がいればぜひ一度ご相談下さい。

＜みさき司法書士事務所＞

以前より依頼を受けておりました登記がいよいよ大詰めのところまでやってきて、
ほっとしている今日この頃です。

どんな登記かといいますと、
民法２５５条では、不動産の共有者が相続人なくして死亡した場合、他の共有者に権利が帰属すると定められています。
（特別縁故者が財産分与の申立を行い、特別縁故者への財産分与がなされた場合には、特別縁故者に帰属します。）

その民法２５５条の定めを体現化したような登記です。
「亡くなった人の持分を他の共有者に持分の割合に応じて所有権を帰属させる。」という登記です。

一見簡単なように思えますが、前提として次のような手順を踏みます。

①被相続人の名義を「亡●●相続財産」名義に変更
②共有者に住所氏名の変更がある場合はその変更登記
③共有者に相続が発生している場合には、相続登記
④特別縁故者不存在確定による持分移転の登記

現在の正しい共有状態にしてからの手続きになりますので、
共有者がたくさんあるような不動産でしたら、かなり大がかりな手続きになりました。

共有者の中に一人でも協力してくれない人がいたら、
④の前提となる②、③の登記ができないので、手続きができなくなってしまいます。

なので、はらはらどきどきしながら手続きを進めてきたわけなのですが、
なんとか最後の前提登記を終えて、
次はいよいよ「特別縁故者不存在確定の登記」というところまでやってきました。
私の心はもうクライマックスです（笑）
何度も相続登記を繰り返すうちに、帰属する持分の分母のケタも１６ケタ超えてて、
もうわけがわからない状態です

正直なところ、こんなに複雑な登記をしたことはなかったので、
ここまでくると登記は職人芸なのではないかという錯覚すら抱いてしまいます。

難しい登記であればあるほど燃えてしまうのは、職人魂なんですかね？

特別縁故者制度についてはコチラ
手続きの詳細についてはコチラをご参照ください。

＜みさき司法書士事務所＞

最近成年後見の仕事をしていて思うことがあります

被後見人さん（または被保佐人さん）達に対する思いなのですが、
やっぱり何年かその人に関わっていると、だんだん家族のような気持ちになってくるんです。
年が離れているだけに、本当に自分のおじいちゃんおばあちゃんの世代なんですよ
基本的には裁判所の選任なのですが、何か縁があって私と出会ったんだと思うと、
他人とは思えないんですよね。

成年後見の仕事は一番最初に始めてから３年程経過します。
まだ今のところみなさんお元気なので、まったく心配ないのですが、
もしお亡くなりになる方がいらっしゃった場合に、すっごく悲しい気持ちになるんだろうなぁと思います。
司法書士の知り合いの先輩で被後見人さんの死に慣れている方は、
結構事務的に死後事務をなさっているようなんですが、
まだまだ私は感情的になってしまいます。良いか悪いかは別として

私が関わらせていただいた方がいつまでも元気に長生きしてほしいなって心から思います。

こんな風に、本人さんのことを真剣に考えている司法書士も私の周りには結構いてます。
ですから、もしこのブログを見てくださっている方で、
ご家族の成年後見人等として専門家が選任されている方がいらっしゃったら、
安心して専門家に任せていただいて大丈夫です。とお伝えできれば嬉しいです

　＜みさき司法書士事務所＞

明日から造幣局の桜の通り抜けが始まりますね！
造幣局の桜は今年も綺麗に咲き始めていましたよ

実は昨日、造幣局の桜…の前の河川敷のような場所でお花見をしていたのですが、
そっちはもう既に葉桜どころか、「葉」でした
（ただのピクニック状態です（笑））
造幣局の桜は遅咲きなので、時期をずらして２度楽しめるので、毎年観に行っています。
昨日は造幣局は日曜日で閉まっていたので、外から眺めているだけでした。
今週の平日の夜にもう一度行ってみようと思っています。

この天満橋・南森町エリアで仕事をしていると、
お正月はえびすさん、春は造幣局の桜、秋は？ですが、冬には中の島のイルミネーションが楽しめます。

都会の中でも季節を楽しめるので、事務所の立地が気に入っています

　＜みさき司法書士事務所＞

最近、相続の手続きを行う中で得たノウハウなのですが、

共同相続人ＡＢＣＤＥがいる場合に、遺産分割協議書の中で、
「Aは○○銀行○○支店…を相続する。」と書いている場合には、
Aは単独で預貯金の相続手続きを行うことができます。

しかし、「相続人全員で５等分する」とか、「Ａ，Ｂ，Ｃが各３分の１の割合で相続する」など、
数名でその預貯金を相続する旨を定めた場合、
実際に金融機関の手続きを行う際には、再度、その相続した人から代表相続人（手続きを行う人）に宛てて、
金融機関の定型の代表相続人選任書類に実印で署名捺印する必要があります。
ＣＤＦが非嫡出子だったり、前妻の子だったりする場合だと、何度も頼みにくいですよね

この手間を省くための方法として、

遺産分割協議書の中で、手続きを行う代表相続人を定めてしまう方法が有効です。
（某金融機関に確認したところ、この方法で問題ないとのことでした。）

つまり、前述の例でしたら「相続人全員で５等分する。なお、代表相続人はＡとする。」とか、
「Ａ，Ｂ，Ｃが各３分の１の割合で相続する。なお、代表相続人はＣとする。」というような記載になります。

ぜひご参考になさってください

　＜みさき司法書士事務所＞

昨日のブログの続きで、広島法務局（福山支局）びっくり話です。

不動産の名義を贈与や売買などで変更する際に、現在の登記名義人の住所が登記簿上の住所から異動している場合には、
その前提として、住所変更の登記が必要です。

その申請を行うときには、戸籍の附票を添付するなどして、
登記簿上の住所から現在の住所までの沿革をつけるようにしています。

ところが、ときどき登記簿上の住所が古すぎて、戸籍の附票を取っても、原戸籍の附票を取っても、
登記簿上の住所までたどり着かない場合があります。

こんなとき通常は、申請者本人に「登記簿上の人物と申請者が同一人物である旨の上申書」に
ご署名ご捺印（実印で）いただき、印鑑証明書をつけて申請しているのですが、
なんと広島法務局福山支局では、「司法書士が保証書書いて添付してくれても大丈夫です」とのこと。
え、そんなんでいいんですか？と驚きました

本当に、法務局は地域によって取り扱いがいろいろ違いますね

　＜みさき司法書士事務所＞