2019.08.25.

不動産登記【売買契約に基づく手付金返還請求権の抵当権】

久しぶりの更新となりました
事務所は毎日賑やかです

さて、今年の春先に、「売買契約に基づく手付金返還請求権」を被担保債権として抵当権設定登記ができないかというご相談をお請けし、登記をさせていただきました
そのような登記ができるという先例があることは文献で読んで知っておりましたが、「契約から決済までの間の僅かな期間でわざわざ担保を取るなんて、いったいどのような局面で!?」と長年疑問に思っていました。
今回の取引不動産の価格が相当な高額であり、手付金だけで○億円さらに、契約後、引き渡しまでの間に分筆合筆や開発許可の申請があったりなど、半年以上の期間を要するような事案でした。
それは確かに手付金の保全措置が欲しいところですと妙に納得しました。

というわけで、売買契約書を確認の上、抵当権設定契約書及び登記原因証明情報を作成し、登記を行いました。

気合を入れて結構ボリュームのある登記原因証明情報を作成して法務局に事前照会をかけたのですが、
法務局から添削された結果、下記の通りとってもシンプルな登記原因証明情報に


登記の目的 抵当権設定
原因 令和○年○月○日売買契約に基づく手付金返還債権同日設定
抵当権の内容 債権額 金●●円
       利息  無利息
登記原因となる事実又は法律行為
(1)被担保債権
甲は乙との間で、令和○年〇月○日、後記不動産に関して不動産の売買契約を締結し、甲は同日手付金として金●●●円を乙に差し入れ、乙はこれを受領した。
(2)抵当権の設定
乙は、甲のとの間で、令和○年○月○日、(1)記載の売買契約が解除された場合に発生する手付金返還債権を被担保債権とする抵当権を工期記載の不動産上に設定する旨を約した。



なお、抵当権設定は仮登記でもいいんじゃない?と友人司法書士からコメントをもらったのですが、
確かに仮登記なら登録免許税が安いのですが、実際に抵当権を実行するべき局面になった際に、
本登記に債務者の協力が得られないケースもあるため、担保を取るという主旨なのであれば本登記をしておくべきだと考え、お金はかかったものの、本登記を行いました。
もちろん、ケースによっては仮登記をするということも選択肢としてはアリだと思います。

 <みさき司法書士事務所>

2019.05.14.

訴訟【滞納賃料請求の場合の訴額算定】

今年は大阪青年司法書士会の会長を務めている関係もあって、
青年会の研修には(自分には関係のない研修であっても)必ず出席するようにしています

先月、大阪青年司法書士会では、新人司法書士さん向けに認定考査対策の研修を開催しました。
司法書士試験に合格しても、認定考査試験に合格しないと、代理して140万円以下の裁判ができないので、
私が司法書士になったばかりの頃は過払い請求最盛期ということもあり、
みんな必死に勉強して受験したものです・・・。
(もちろん私も認定司法書士です

最近は受験生の志気が低いのか、合格率も大変低く、業界として悩ましい問題になっています。

さて、そんな認定考査対策の研修の中で、訴額の算定問題を出題したのですが、
以外と新人さんが引っかかった問題がありました。

それは、賃貸借契約に基づく賃料請求を行う場合の訴額算定方法です。

1ケ月5万円の賃料(共益費込み)を平成31年1月から平成31年4月まで
4ケ月分滞納している賃借人に対して建物明渡請求はせずに
賃料だけを請求する場合、訴額はいくらになるか?


といった問題なのですが、
通常、「1ケ月5万円×4ケ月分」で20万円が訴額になるだろうと考えるところ、
実務では滞納期間だけでなく、訴え提起時から口頭弁論終結までの期間を合計した期間を
1ケ月の賃料に乗じて算出することになっています。

そして、訴え提起時から口頭弁論終結までの期間は、
第一審の平均審理期間である12ケ月であるとするのが相当とされていることから、
答えは、「1ケ月5万円×(4ケ月+12ケ月)」で80万円となるのでした。

なお、建物明渡請求訴訟と同時に滞納賃料を請求する場合には、
訴額の算定は主たる請求(建物明渡請求)の訴額だけを考慮すれば良く、
賃料・共益費・賃料相当損害金の請求は附帯請求となるため、訴額として考慮する必要はありません。

通常は賃料を滞納している場合には、建物明渡請求を一緒に行いますので、
賃料だけ請求するというケースは稀かと思いますが、
こうして問題となって出てくると、引っかかってしまいますね。

 <みさき司法書士事務所>

2019.04.08.

不動産登記【根抵当権の元本確定と登記原因証明情報】

2月3月が忙しく、なかなかブログの更新ができませんでした
4月に入り、少し落ち着いたので、久しぶりの更新です

先日、根抵当権者からの元本確定請求による根抵当権の元本確定登記を申請しました。
根抵当権の元本確定事由は様々あるのですが、今回は「根抵当権者からの請求」による確定です。

根抵当権者からの元本確定請求による元本確定の登記は単独申請でも行うことができるのですが、
単独申請による場合には、根抵当権設定者宛に内容証明郵便(配達証明付)で通知書を送付した上で、
申請書に登記原因証明情報として添付する必要があります。

今回、緊急のご依頼でしたので、内容証明郵便を送っている時間もなく、
また、債務者兼設定者の協力が得られるという状況でしたので、報告形式の登記原因証明情報を作成し、
権利者義務者共同申請で登記の申請を行いました

その内容は次の通り。



1.平成●年●月●日、根抵当権者乙は、設定者甲に対し、後記不動産に設定された根抵当権の担保すべき元本の確定を請求する意思表示をし、同日、甲はこれを受領した。
2.よって、平成●年●月●日、1記載の本件根抵当権の担保すべき元本が確定した。



甲乙それぞれから捺印(認印)をいただきました。
とてもシンプルなものでしたが、問題なく登記も完了しました

 <みさき司法書士事務所>

2019.01.22.

成年後見【本当にあった気味の悪い話】

みさき司法書士事務所では、あまりブログに書くことはありませんが、成年後見案件も取り扱っております。
特に家庭裁判所から回ってくる案件はどんなものでもお断りせず、必ず受任するようにしています

成年後見をしていると、思わず声が出てしまうエキセントリックな事件がしょっちゅう起こるのですが、
最近また驚くようなことがありました

認知症を抱えながら在宅で生活している被後見人の80代男性を担当しております。
この男性、ご近所の女性が頻繁にヘルパーさんが出入りしない時間を狙って家に遊びに来ては被後見人に渡したお小遣いをくすねていったり(ただし、確固たる証拠はつかめない上、被後見人が自分の意思で渡しているなら仕方がない・・・。)、ヘルパーさんが男性のために作り置き&買い置きしておいてくれた食べ物を食べたり(こちらも確固たる証拠はつかめない。)しているようです。

ある日、女性からの手紙が置いてありました。
「●●さんがあまりの寒さでブルブル震えていたので、電気ストーブを持ってきてあげました。値段☆☆円と●●さんとお話しています。早くお金をいただきたいです。できれば今日の夕方〇時に来ます。」と
しかも、新しい電気ストーブではなく、見るからに中古品です。まるで送り付け詐欺のよう・・・。

家の中には私が成年後見人なので、何かあれば私に連絡するように張り紙をあちこちに貼っているにも関わらず、
無視してこんな手紙を置いていくなんて・・・・と思い、「ストーブは購入できません」と張り紙をして家の隅に置いておいたら、
翌日には無くなっていたと、ヘルパーさんから報告を受けました。

ご近所の人にまでカモにされてしまうなんて、ちょっと怖すぎます。

地域性もあるかもしれませんが、先輩司法書士の日々の成年後見業務の中で起こった出来事を聞いていると、
もっと驚くような出来事がたくさんあります。

被後見人さんが安心して在宅で生活できるように、
司法書士が関与していてよかったと思ってもらえるように、できる限りの支援したいです。

 <みさき司法書士事務所>

2019.01.04.

その他【謹賀新年2019】

明けましておめでとうございます。
本日より2019年の営業を開始いたしました。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

2019年1月4日 代表司法書士 三輪 紗季子

<みさき司法書士事務所>

ご予約はお電話・フォームから 06-6940-4815

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