不動産の相続登記の依頼を受けた場合には、以下の点に留意しています

「相続した不動産は売却予定かどうか？」です。

もし売却予定であれば、「売却代金を相続人で分ける予定はありますか？」と必ず質問します。

相続人が複数いる場合であって、
不動産を売却して売却代金を分けるという遺産分割（換価分割）をする場合には、
相続の名義変更は法定相続人全員の名前で名義変更しておくことが望ましいからです。


不動産を売却するにあたり、売主が多数であれば売買手続きも全員で行う必要があり、
決済当日も原則として全員出席しなければならないなど、面倒くさいことも多々あります。


しかし、だからといって、不動産の名義変更を行う際に相続人のどなたか一人の名義にしてしまうと、
不動産の譲渡所得税は名義人となっていた者にのみ課税されることになるのです。
つまり、売却代金を全員で分けたのにも関わらず、特定の相続人にのみ支払い義務が生じてしまうことになってしまいます。

しかも、売却する不動産は相続人がそこに住んでいない不動産である場合が９９％ですので、
居住用不動産を売却した場合の控除も適用されず、想像以上に譲渡所得税がかかってしまいます。
＊逆にそこに住んでいた方が相続人の中にいる場合には、その方の名義にしてから売却すれば、
譲渡所得税がかからないこともあります。

そして、ここまで書いておいてなんですが、
換価分割であることを遺産分割協議書に明記しておけば、
不動産を売却するにあたり、便宜上、特定の相続人の名義に相続登記していたとしても、
譲渡所得税の申告は相続人各自が行うことで、
相続人の１人だけが売却代金の全額について譲渡所得税が課税されるということはないようです。

いずれにしても、誰の名義に変更するのが譲渡所得税対策としてお得なのか？
換価分割の場合に、遺産分割協議書はどのように記載しておくべきなのか？

相続したお金を少しでも守るために、注意しなければなりませんね。

　＜みさき司法書士事務所＞

法テラスは、弁護士費用や司法書士費用の立替を行っている団体です。
（相談事業も行っていますので、法テラスに相談に行くこともできます。
法テラスでは専門家が交代で相談にあたっています。）

法テラスの援助を受けることができる人には、収入に基準があります。
法テラスの収入基準にさえ該当すれば、誰でも利用することができます。
収入基準については法テラスの要件確認ページからご確認ください。

債務整理のご相談に来られる方は、予想以上に「法テラス」の存在を知らない方が多いんです。

「法テラスという専門家費用の立替え制度があるんですよ～」と案内すると、
「へぇ～知らなかった！」と、皆様とても安心していただいております

そんな法テラスですが、
法テラスの利用方法がわからないという方がよくいらっしゃいます。

法テラスを利用するには、

①法テラスの無料法律相談に行って、そこで知り合った弁護士や司法書士に依頼する場合
②弁護士や司法書士に相談して、法テラスの利用手続きを依頼する場合

の２パターンが多くみられます。

ご相談者様が法テラスの収入基準に該当している場合であっても、
法テラスを利用するためには、
依頼する弁護士・司法書士が法テラスと事前に利用の契約をしていなければなりません。

①の法テラスに相談に行って知り合った弁護士や司法書士は
間違いなく法テラスとの契約弁護士・契約司法書士ですが、

②の場合には、必ずしもその弁護士・司法書士が法テラスと契約しているとは限りません。

法テラスを利用したい場合には、事前にその弁護士・司法書士が法テラスとの契約があるか
確認しておくことも大切です。

弊事務所は法テラスとの契約をしておりますので、
法テラスの収入基準に該当するご相談者様がいらっしゃった場合には、
きちんと法テラスの制度をご案内し、法テラスを積極的に利用させていただいております

法テラスの利用ができない方であっても、報酬は分割払いでのご対応が可能ですので、
借金問題でお困りの方がいらっしゃれば、ぜひ一度弊事務所にご相談ください。

　＜みさき司法書士事務所＞

今日は大阪司法書士会の主催する研修会に参加してきました。
３部構成で、第１部の基調講演の後、第２部でシンポジウムがあり、第３部に自由討論会がありました。

最近は「自殺」という言葉よりも、「自死」という言葉への置き換えが多いようです。
なので、ここでは「自死」という言葉を使いたいと思います。

自死に至る原因は、うつ病のほか、
最近問題となっているいじめや体罰などもありますが、
基本的に複数の要因が重なって、自死に至っていることが多いです。
例えば、多重債務、うつ病、孤独、アルコール中毒など。

ひとつひとつの要因を解決するためには複数の分野の専門家等が関与する必要があります。
例えば、
多重債務　⇒　弁護士、司法書士
うつ病、アルコール中毒　⇒　医師
孤独　⇒　地域のコミュニティなど

弁護士、司法書士が多重債務の相談を受けたときに、
相談者の話を聞いて、自死念慮の強い方であるなら、
その自死念慮の要因となっている問題によって、医師につなぐ、地域につなぐ、など、
発見の窓口となった人（ゲートキーパーと呼ばれています。）が
適切な場所につないであげることが大切です。
（もちろんその逆に、医師が診療に来た患者の自死念慮の要因となっている問題に気づいたら、
その要因によって、弁護士、司法書士、地域等につなぐということも大切です。）

そのため、自死問題の対策として、各分野の専門家が連携することが必要になります。
そこで、司法書士会ではこのような研修会やシンポジウムを通して、各関係機関との交流を図っているのです。

この分野については私自身もまだまだ勉強が足りないので、今後とも研鑽に努めたいと思います。

　＜みさき司法書士事務所＞

皆様、海事代理士ってご存知でしょうか？

知らないという声が聞こえてくるような気がします

海事代理士とは、海の法律家と呼ばれています。
業務内容としては、船舶登記、船舶検査申請の代理や立会い、
船員手帳の交付申請や船員の労務に関する業務を行います。
司法書士、行政書士、社労士を足して３で割ったような資格です。
（ちなみに前述の業務は各士業の資格があればできる業務です。）
海事代理士にしかできない独占業務ももちろんあります！でもそれは秘密です

試験は年に１度（しかも平日）。
１次試験が筆記で、２次試験が口述です（しかも東京の国土交通省の庁舎で行われます）。
平成２４年度は出願者５４１名に対し、最終合格者は１２８名だったそうなので、
合格率は約２３．７％というところでしょうか。。。。

実は私平成２２年に受験して、合格しました。
なぜ資格を取得したのかって？特に意味はありませんが、
本屋さんでも教材を売っていないこのファジーな資格、気になるじゃないですか

教材はネットの怪しいサイトで購入しましたが（確か２万円くらい？）、
必要な法律科目の条文を冊子にしているだけというなんともいえない教材でした。
過去問は国土交通省の海事代理試験のページからダウンロードできます。

合格後に仕事をするには、運輸局に登録さえすれば、海事代理士会に加入する必要はないそうです。
（ちなみに司法書士の場合、司法書士会は強制加入団体です。）
私は運輸局に登録しておりませんので、海事代理士の仕事はしておりません。

驚くほど適当な国家資格ですね
そのうち私も海事代理士登録をして、
「みさき」にちなんで、海に関する仕事をしてみたいものです。

興味のある方は国土交通省のＨＰから試験の要綱が確認できますよ。

＜みさき司法書士事務所＞

先日、初めて成年後見の登記の、登記事項変更の申請をしました。
被後見人さんの住所が変わったので、その変更の登記です。

成年後見登記は東京の法務局で一括して行っておりますので、申請先は東京法務局です。

成年後見の登記は、一番最初は裁判所からの嘱託で登記がされるのですが、
登記事項の変更や成年後見の終了の登記は自分でしなければならないのです

不動産登記や商業登記と取り扱いが違って、申請書のひな形があり、
そのひな形に変更したい事項を書いて普通郵便で郵送するだけ…という、
なんとも拍子抜けな申請方法でした。

登録免許税は非課税なので、お金はかかりませんでした。
（変更する事項によっては課税されるかもしれませんのでご注意を。）

こんなんで大丈夫なのかな～と不安に思いつつも２週間が経ち、
昨日添付書類が普通郵便で戻ってきたので、無事登記が完了したみたいです
ほっとしました

　＜みさき司法書士事務所＞

最近は債務整理が減ってきたとよく聞きますが、実際はどうなんでしょうか。

弊事務所では過払金の回収の仕事のご依頼はもともとあんまり受けていなかったので、
あまり実感がわきません

債務整理の内でも、破産事件は今でもよくご相談は受けています。

ご相談を受ける中で、みなさん必ず質問されるのは、
１．「ブラックリストに載るのでは？」
２．「会社にばれるの？」
３．「戸籍に載るって本当？」
４．「選挙権失うって聞いたんですけど…」（そんなあほな！）
５．「妻にばれないように破産できますか？」←笑

いろいろ質問されますけど、この５つが結構多いですね。

１については、ブラックリストというか、信用情報機関に情報が流れますので、
破産してから７年間くらいは新たな借り入れやクレジットカードの契約ができないことがあります。
（信用情報機関から情報を仕入れていない金融機関があれば、別かもしれません。）

２については、正社員で５年以上お勤めの方は退職金額の証明書を裁判所に提出する必要があり、
証明書を会社で取得してもらう必要があります。
この時に、敏感な経理の担当者なら感づいてしまうかもしれませんが、
会社に破産する旨の通知が行くというようなことは起こりません。

３，４は嘘の情報です。信じないでください。

５については…なんとも言えませんね
裁判所に提出する書類の中に、配偶者の所得証明や（働いている場合は）給与明細、通帳のコピーがあります。
また、家計収支表と言って、申立前２か月間の家計簿を作成して提出する必要があります。
奥さんが旦那さんにばれないように手続きするのは結構うまくいくんですけど、
旦那さんが奥さんにばれないように前述の資料を集めるのは至難の業です
もちろん、ご依頼者様の希望であれば、ご家族様には内緒で手続きさせていただきますが、
できればうまいこと話し合って、ご家族様のご協力を仰いでいただきたいところです。

それから、一番聞かれるのは、報酬の支払い方法についてです。
もちろん分割でのお支払い方法にも対応させていただきますし、
もし法テラスの利用の要件を満たす方であれば、
弊事務所では迷わず法テラスの利用をお勧めしています。
法テラスを利用した債務整理なら、一度弊事務所にご相談ください。

　＜みさき司法書士事務所＞

司法書士は登記申請の代理をする際、申請人の本人確認と意思確認を行う義務があります。

万が一、後から「本人ではなかった」「売った（贈与した）つもりはない！」ということにでもなれば、
懲戒＆損害賠償請求の問題になります
そのため、本人確認と意思確認は普段からとてもとても慎重に行っています。

高齢になって判断能力が衰えてきた方が不動産を売却する場合、又は、不動産を贈与する場合には
司法書士はさらに意思確認に慎重になります。
意思確認のできない場合は、登記のご依頼は受けられません。

重度の認知症で意思表示ができない方の行った売買契約は、
民法での明文の規定はありませんが無効となります（大判明38.5.11）。
法律行為が無効なら、権利の変動も生じません。
権利変動がなかったのに権利変動を登記してしまうと、私文書の偽造になってしまいます。
しかも、（本人は主張できないにしても）本人の親族等関係者から無効を主張されてしまうと、
不動産の購入者や受贈者は大損害を被ってしまいます。

なので、司法書士はそのようなことが起こらないよう、慎重になるのです。

では、意思能力がない方が不動産を売却したい場合にはどうするかといいますと、
ここで成年後見人の選任という話が出てきます。
（保佐・補助を選任する程度の方でしたら、意思無能力とはいいませんので、ここではタッチしません。
また、成年後見人が選任されると、原則として贈与は裁判所が認めてくれませんので、
以下は売買についてのみ書きます。）

成年後見人は本人の法定代理人として、本人に代わって不動産の売却を行うことができます。
もちろん、成年後見人の行った売買契約は有効に成立します。
成年後見人は売却によって得たお金を財産目録に計上し、裁判所に報告する義務がありますので、
使い込みの恐れも基本的にはないといってよいでしょう。
（時々使い込んで、横領罪で捕まっているケースもありますけど）

成年後見人は親族でもなることができますし、親族でなる者がいないときには、
裁判所の選任により、専門家が就任する場合もあります。

一度成年後見人を選任すると、本人が回復するか死亡するまでは
成年後見人による財産管理が続きますので、
本当に今、成年後見人を選任してまで不動産を売却する必要があるのか、
よ～く考えてから申立を行ってください。

　＜みさき司法書士事務所＞

以前、抵当権の抹消を依頼された際に、珍しいものを発見しました。

その抵当権とは…
Ａ社が債権者である抵当権が、信託されて、Ｂ社に移転しているという抵当権だったのです。

抵当権が信託で別会社に移転しているなんて、近畿圏内では大変珍しいケースだと思うのですが、
金融機関に問い合わせてみたところ、「関東ではよくあることですよ～」と言われてしまいました。
本当かな。。。？関東にお住いの司法書士さんに聞く機会があれば、ぜひ聞いてみたいです

何はともあれ抵当権を抹消しなければなりません。
全額弁済による抹消でしたので、手続きはほぼ通常の抵当権抹消登記と同じなのですが、
登記の目的としては「抵当権抹消及び信託登記の抹消」とし、
原因欄には「抵当権抹消　年月日弁済（解除）　／　信託登記抹消　信託終了」と記載します。
そして、登記の申請人となるのは、Ａ社ではなくＢ社です。
もちろん委任状もＢ社からもらいます。
このあたりが少し違う部分でしたが、簡単にできました。

登記って、奥深いものなんです。
毎回初めて見るケースや難しいケースに出会うたびに、なんだかわくわくしちゃいます。
職業病でしょうか気持ち悪いですね

経験値を積んで、どんどんレベルアップしていきたいです

　＜みさき司法書士事務所＞

遺産分割協議書の作成について、よく質問されるので、特に勘違いされていることについて、書きたいと思います。

①遺産分割協議書は１枚に全員が連名で署名捺印する必要はない！？
遺産分割協議書は、１枚の書面に相続人全員が署名捺印して作成する必要はありません。
同じ内容の遺産分割協議書を数枚作って、１人が１枚に署名捺印してもかまいませんし、
例えば、相続人５人のうち３人が１枚の書面に連名で署名捺印し、
残りの２人が１枚の書面に連名で署名捺印する形で作成してもかまいません。
要は、ちゃんと同じ内容の話し合いができていることが証明されれば良いわけです
相続人が全国各地に散らばって住んでいる場合に、１枚の書面を郵送で回していたら時間がかかってしまいますよね？私だったらこんなときは、１人が１枚に署名捺印すればよいようにして、人数分の遺産分割協議書を作成していますよ

②ひとつの遺産分割協議書ですべての相続財産を遺産分割する必要はない！？
遺産分割協議書は、協議のたびに作成するものですから、協議がまだ調っていない財産については
記載する必要はありませんし、銀行用（預金口座についてのみ記載）、法務局用（不動産についてのみ記載）と分けて作成しても全く問題ありません
そうは言っても、相続人の間で何度もやりとりするのが億劫な場合でしたら、
１度で全て終わらせてしまいたいものですけどね

③遺産分割協議書に、預貯金口座の残高を記載する必要はない！？
遺産分割協議書に記載する財産は、特定できればそれで足りますから、
預貯金や株式については残高を記載する必要はありません。
一般的に残高を記載するのは、相続人の間で、お互いに財産を把握しておきたいから？でしょうかね。
預貯金の残高を記載する場合は、通常は被相続人の死亡した日の残高証明を取って、それを記載することになります。
そうすると、死亡した日以後の利息や配当なんかについては誰が相続するの！？という話になってしまいます。
ですから、死亡した日以後の利息や配当についてもちゃんと遺産分割協議書の中で相続する人を特定できるようにしてあげましょう。
具体的には、「○○銀行○○支店　口座番号××××　残高△△△円及び相続開始後に発生した利息その他受け取るべき金額の全て　」という感じで書いておけば十分足ります。

金融機関によっては遺産分割協議書があっても預貯金の解約には相続人全員の署名捺印が必要というところもあるので、
遺産分割協議書を作成するときには事前によく確認してから作成されることをおすすめします。

＜みさき司法書士事務所＞

株式会社の設立時に、「共同で事業をするので、出資は半分ずつで、どちらも代表取締役に入れてください！」という話を聞くことがあります。

しかし、そんな相談を受けたら、私なら「考え直した方がいいのでは？」と思ってしまいます。
なぜなら、現実にこのような形で会社を始めて、会社のかじ取りがうまくいかないケースが多いんです
もちろん、必ずではありませんよ

会社の意思決定は原則として株主総会で行います。
株主総会の決議は基本的には過半数出席の過半数決議で行います。
（重要な意思決定は特別決議と言って、出席株主の３分の２以上の決議が必要です。）
そのため、共同で事業を始めた場合に、意見が割れてしまうと、意思決定に支障が出る恐れがあるんです。
ですから、実質的な経営者には株主総会で意見が割れたとしても有効な決議ができるだけの株式（あるいは発行株式の全て）を最初から与えていた方が、会社のかじ取りがうまくいくと考えられます。

また、共同代表の場合には、どちらもが印鑑登録できてしまうため、
自分の知らないうちに銀行で融資を受けられてしまったら…こわいですよね？
（最近は、共同代表者がいる場合には、どちらからも契約書を書いてもらう扱いの金融機関が多いみたいですが）

会社ひとつ作るにしても、いろ～んな問題点があるんです。
会社の構成に問題がないか？問題解決のために、何か明案はないか？

いつでもご相談ください。
事案により回答は異なりますが、全力で問題解決方法を考えて、ご提案させていただきます。

＜みさき司法書士事務所＞